Nueva York cobra el impuesto a la segunda vivienda: qué significa si tienes un departamento allá
Miles de dueños de departamentos en Nueva York abrieron su correo este mes y encontraron una carta de la ciudad avisando que su propiedad podría estar sujeta a un recargo anual nuevo. Muchos de ellos son extranjeros que compraron un inmueble en Manhattan como reserva de valor, no como casa. El 10 de agosto un juez frenó la aplicación. El 13 una corte de apelaciones la destrabó. Y en medio de ese vaivén corre un plazo que no se movió lo suficiente: el 18 de septiembre.
El impuesto a la segunda vivienda de Nueva York, conocido como pied a terre tax, entró en vigor el 1 de julio de 2026. Es un recargo anual sobre inmuebles residenciales de alto valor dentro de la ciudad que no son la residencia principal de su dueño. La ciudad envió cartas a unos 17,000 domicilios que sospecha son segundas casas con valor superior a US$5 millones.
Hasta ahí, es una noticia local de política fiscal estadounidense. Lo que la vuelve relevante para cualquier latinoamericano con patrimonio fuera de su país es el mecanismo, no el monto: quién carga con la prueba, qué información se hizo pública y qué otras exposiciones arrastra tener un inmueble en Estados Unidos a título personal.
La secuencia es corta y vale la pena leerla con fechas, porque el resultado todavía no está cerrado.
| Fecha | Qué ocurrió |
|---|---|
| 1 de julio de 2026 | Entra en vigor el recargo anual sobre viviendas de alto valor que no son residencia principal. |
| 7 de agosto | Un grupo de propietarios demanda a la ciudad alegando que sus casas principales fueron marcadas por error. |
| 10 de agosto | Un juez de la Corte Suprema estatal en Staten Island otorga una orden de restricción temporal y ordena bajar el padrón público. |
| 13 de agosto | Una corte de apelaciones en Brooklyn revierte esa suspensión y permite a la ciudad seguir aplicando el impuesto. |
| 31 de agosto | Audiencia programada. El fondo del caso sigue abierto. |
| 18 de septiembre | Plazo extendido para presentar la solicitud de exención acreditando residencia principal. |
Es decir: a la fecha de esta nota la ciudad está cobrando, la demanda sigue viva y el calendario administrativo no se detuvo. Quien esté esperando a que los tribunales resuelvan antes de actuar puede quedarse sin plazo.
Para identificar candidatos al recargo, la ciudad publicó en línea un padrón suplementario de aproximadamente 900,000 propiedades, con nombres y direcciones de los titulares. La mayoría de esos dueños no debe el impuesto. Aparecer en la lista no equivale a estar sujeto al recargo, pero el dato ya quedó expuesto.
El segundo elemento estructural es la carga de la prueba. La ciudad no determinó caso por caso antes de notificar: envió avisos y dejó en manos del propietario demostrar que la vivienda sí es su residencia principal. Ese es justamente uno de los reclamos centrales de la demanda. Para efectos prácticos, si nadie responde por ti dentro del plazo, el recargo procede.
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Empezar mi evaluación →Un recargo anual municipal es, en el peor de los casos, un costo previsible. El riesgo serio que corre un no residente con inmuebles en Estados Unidos es otro y es mucho menos conocido: el impuesto sucesorio federal sobre bienes situados en Estados Unidos.
Para una persona no residente ni ciudadana estadounidense, la exención de ese impuesto sucesorio comienza en apenas US$60,000 de activos con situs estadounidense. No son los millones de exención que aplican a un ciudadano. Un departamento de US$2 millones en Manhattan, a título personal, puede dejar a la familia frente a una factura sucesoria de siete cifras y un proceso testamentario en una jurisdicción extranjera, en inglés, con abogados locales, mientras el inmueble permanece bloqueado.
| Cómo está titulado el inmueble | Qué implica en la práctica |
|---|---|
| A nombre personal del no residente | Situs estadounidense directo. Exposición al impuesto sucesorio desde US$60,000 y proceso testamentario local. |
| A través de una estructura societaria | Cambia la naturaleza del activo que se hereda. Requiere diseño previo y sustancia, no se improvisa. |
| En copropiedad informal con familiares | Suele generar el peor de los dos mundos: exposición fiscal y conflicto sucesorio. |
Nada de esto se resuelve el día que ocurre el hecho. Se resuelve antes, cuando todavía hay margen para elegir la titularidad. Por eso en Tasa Cero insistimos en que una compra inmobiliaria en el extranjero es, en realidad, una decisión de estructura disfrazada de decisión inmobiliaria.
1. Confirma si recibiste notificación
Revisa la correspondencia enviada al domicilio del inmueble y la dirección de contacto registrada. Muchos dueños extranjeros no reciben el aviso físico porque el correo llega a un departamento vacío.
2. Verifica si tu propiedad aparece en el padrón
Aparecer no implica deber el impuesto, pero sí te dice qué información tuya quedó publicada y con qué domicilio quedó asociada.
3. Si corresponde exención, preséntala antes del 18 de septiembre
La carga de acreditar residencia principal es del propietario. El litigio en curso no suspende el calendario administrativo.
4. Revisa la titularidad completa, no solo este impuesto
Si el inmueble está a título personal y no eres residente estadounidense, el recargo anual es el problema menor. Ordena primero la exposición sucesoria.
Este caso resume bien algo que vemos repetirse en distintas jurisdicciones: las autoridades ya no necesitan investigarte para encontrarte. Cruzan padrones, publican listas y trasladan la carga de la prueba al contribuyente. La reacción útil no es esconder el activo, que además sería ilegal y en un registro público resulta imposible, sino estructurarlo de forma que la exposición sea la que tú elegiste y no la que te tocó por descuido.
Un inmueble en Estados Unidos comprado a nombre propio, sin planificación sucesoria, sin considerar el situs de los activos y sin revisar cómo interactúa con tu residencia fiscal, es una posición frágil aunque el dinero con el que se compró sea impecable. La legalidad del origen no protege de la ineficiencia de la estructura.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el impuesto a la segunda vivienda de Nueva York?
Es un recargo anual, vigente desde el 1 de julio de 2026, sobre inmuebles residenciales de alto valor en la ciudad de Nueva York que no son la residencia principal de su propietario. La ciudad notificó a alrededor de 17,000 domicilios que considera segundas viviendas con valor superior a US$5 millones. Las condiciones exactas y los umbrales deben confirmarse con la normativa vigente y con un profesional en la jurisdicción.
¿El impuesto sigue vigente después del fallo judicial?
Sí. El 10 de agosto de 2026 un juez estatal en Staten Island suspendió temporalmente la aplicación, pero el 13 de agosto una corte de apelaciones en Brooklyn revirtió esa suspensión y permitió a la ciudad continuar. Hay una audiencia programada para el 31 de agosto, de modo que el caso sigue abierto y el resultado final no está determinado.
¿Aparecer en el padrón público significa que debo el impuesto?
No necesariamente. La ciudad publicó un padrón suplementario de unas 900,000 propiedades, pero solo una fracción recibió notificación de recargo y la mayoría de los listados no está sujeta al impuesto. Lo que sí implica es que el nombre y el domicilio del titular quedaron asociados públicamente a esa propiedad.
¿Por qué le importa esto a un dueño extranjero más que a uno local?
Por dos razones. La primera es la exposición de datos: un archivo consolidado y buscable es distinto a un registro consultable caso por caso. La segunda, y más importante, es que un no residente con inmuebles en Estados Unidos enfrenta el impuesto sucesorio federal sobre bienes con situs estadounidense a partir de apenas US$60,000, un umbral muy inferior al que aplica a un ciudadano o residente.
¿Conviene poner el inmueble a nombre de una sociedad?
Depende del caso y no es una respuesta automática. Una estructura societaria cambia la naturaleza del activo que se transmite, pero exige diseño previo, sustancia real y coherencia con tu residencia fiscal. Hacerlo mal puede generar más costo y más riesgo que la titularidad directa. La decisión debe evaluarse con un especialista antes de la compra o de cualquier reestructura.
¿Qué pasa si no presento nada antes del 18 de septiembre?
La carga de acreditar que la vivienda es residencia principal recae en el propietario. Si el plazo vence sin que se presente la solicitud de exención correspondiente, el recargo procede según el criterio de la autoridad. El litigio en curso no ha suspendido el calendario administrativo.
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